[한국경제 TV] 실전투자 부동산 재테크(17.05.29)-황현

[한국경제 TV] 실전투자 부동산 재테크

랜드스타에셋 황현 대표 

새정부 부동산 정책

문재인대통령 주요 부동산 공략

1)전월세 상한제 도입

월세시장에 우위의 부동산이 인기가 있을것,

2) 재건축시장: 재건축 초과이익환수제 재개 :유예나 비율은 조정가능성이 있다.

강남권 재건축 용적률이나 대지지분작은 단지의 조정이 가능

DSR(총부채원리금 상환비율)도입-현행보다 대출의 규제가 문제가 될수 있고 거래량이 줄어든다.

3)임대주택 17만호 공급은? 17만호는 부정적이나 민간참여가 할수 있을까? 수익이 나지 않을 가능성 많다.

4) 도시재생사업: 50조원대 공적 재원이 투입된다. 지가 상승이 예정된다.

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시청자상담

1. 용산구 도원동 거주목적 도원삼성래미안 아파트 4억 전세끼고 5억1천구입?

- 걱정안하고 구입하면된다. 도화 삼성,현대는 용산구로 20평대가 5억1이라면 저렴한데, 아파트 품은 1)교통2)편의시설3)학군이 좋아야 한다.

도원동은 학군이 좀 아쉽다. A 급 입지는 아니지만 5개노선이 환승이 되고 효창공원의 가격 상승이 있을 수 가 있어서, 개발이 계속 가속화 되고 있어서

중고등학교없지만 아무리 안가도 5억후반까지 갈 수 있도 5-6년까지 보유하면 상승 가능성 있다.

2. 수서동 한아름 아파트 57평 매도시점?매수는7-8년 되었다.

- 보유해야한다. 시기와 때가 있다. 초역세권으로 20-30평은 엄청 올랐다. 업무차운을 기대하고 주변호재로 오르는데, 혼자서 올라가는 힘이 있을까?

재건축이 될수 있을까가 문제이다.종상향이 3종에서 준주거에서 상업지로 바뀔수 있을 것이다. 57평으로 아파트 2채 정도 받을 수 있어서

사업성이 좋아지고 수직증축 리모델링으로 잔존가치가 높아질 수 있고 재건축 무리한 아파트는 아니다. 좀 더 타이밍을 보고 1년 이후 보면 좋을듯.

3. 경기도 하안동 주공1단지 2채 보유 1억9천정도 매도해도 될지?

- 조만간 재건축 대상 아파트로 15평으로 1억9천으로 나와있는다. 매도하는것이 나은데 내년까지 갖고가는것이 낫다.

소형아파트로 투자포인트는 1)재건축 대상 5~10년안의 재건축 연한 2) 갭투자 2014년도 1억정도였는데 지금은 6-7천정도 과거보다 2배정도 올라서

수익률을 기대하기가 어렵다. 내년의 철산 7-11단지 4만5천세대 5만세대의 이주 수요가 나올 가능성이 있어서 소형아파트의 가격상승이 가능하다.

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스피드상담

 1. 둔촌주공아파트 현대아파트 : 매수 찬성

2. 노원구 상계동 수락현대아파트 106 m: 노원구 호재로 올라갈수 있는 추가 상승 가능하다.

3.방화동 강서센트레빌 : 찬성 . 실거주로 매수하면 좋다.

4. 송파구 방이동 올림픽 선수기자촌 아파트 : 재건축 아파트에 비해서 최근 80%정도선으로 올라가 있기 때문에, 재건축 규모만 봤을때는,

가격상승여력이 있다.

5. 위례24단지 송파 꿈의 그린 아파트 소형 : 위례가 5-10년정도만 보면 오를 수 있지만, 강남구 재건축 아파트포함해서 조금 떨어 질 가능성이 있다.

내년 하반기를 노려볼것.

6.동대문 답십리 래미안위브아파트 : 거주에 기반으로 답십리 미분양된 아파트로 직주근접의 수요가 있어서 군락형 아파트.

7. 노원구 은행사거리 아파트: 재건축, 창동 뉴타운 투자 반대.

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4. 풍납동 현대리버빌, 거여1단지 아파트 매수 문의?

- 풍납동 현대 리버빌 3억3천으로 소형아파트로 - 재건축, 갭투자 둘다 용적률 많지 않다. 3억 5천-7천정도 밖에 없다.

지하철 호재가 있어서, 9호선 라인으로 현대 3차 . 24평 4,5천 정도 작은것이 낫다. 20평대 4억 초중반 을 택하는 것 낫다.